임대 부동산

임대는 부동산 소유자와 사용자 간의 계약입니다. 사업 임대 계약에서 소유주 (임차인)는 재정적 보상을 받고 그 대가로 임차인 (임차인)은 해당 부동산에서 자신의 사업을 운영 할 권리가 있습니다. 부동산 임대 계약에는 다양한 유형이 있으며 사업주가 그러한 계약을 체결하기 전에 고려해야 할 여러 가지 고려 사항이 있습니다. 그러나리스는 소기업 소유주에게 매우 인기가 있습니다. 이러한 계약을 통해 신규 또는 재정적 제약이있는 기업은 자본을 다른 비즈니스 요구 사항으로 전환 할 수 있습니다. 사실, 많은 소규모 사업체는 전체 존재 기간 동안 임대 시설에서 운영됩니다. 물론 부동산 임대는 그 자체로 소규모 사업 활동 일 수 있습니다.

부동산 임대 유형

풀 서비스 임대

이 유형의 임대는 주로 다세대 사무실 건물에서 사용됩니다. 본질적으로 이러한 약정에 동의하는 임차인은 임대료 지불 외에 다양한 부가 서비스에 대해 단일 일시불을 지불합니다. 풀 서비스 임대 조건에 따라 임대인은 세입자에게 보안, 유지 보수, 청소 및 다양한 유틸리티 (수도, 전기, 에어컨, 난방)를 포함하여 다양한 서비스를 제공 할 책임이 있습니다.

총 임대

총 임대 계약 조건에 따라 임차인은 임대인에게 총 임대료 (해당되는 경우 판매 세 포함)를 지불합니다. 재산세, 보험 및 유지 보수와 같은 재산 비용은 집주인의 책임입니다. 세입자는 유틸리티에 대한 책임이 있습니다. 때때로 임대 계약에는 세입자가 특정 수준을 초과하는 부동산 비용을 충당하도록 요구하는 조항이 포함됩니다.

이 기본 임대 계약의 변형에는 고정 임대 및 단계 임대가 포함됩니다. 플랫리스는 가장 기본적인 유형의 계약이며 일반적으로 소규모 비즈니스에서 가장 인기가 있습니다. 임차인은 특정 기간 동안 고정 된 가격을 지불해야합니다. 반면에 단계 임대는 세금, 보험료 및 유지 보수와 같은 영역에서 소유주 비용이 증가 할 가능성을 인식하여 시간이 지남에 따라 기본 임대료 지불액을 점진적으로 확대해야합니다. 일반적으로 생활비 임대로 알려진 관련 임대 계약에는 특정 비용의 증가보다는 일반적인 인플레이션 수치를 기반으로 한 임대료 인상이 포함됩니다.

순리스

순리스는 다양한리스 계약 유형 중에서 가장 유비쿼터스입니다. 순 임대 조건에 따라 세입자는 기본 임대료와 세입자의 재산세 분담금을 포함하는 추가 금액을 집주인에게 지불합니다. 세금이 인상되면 해당 비용을 충당하는 것은 세입자의 책임입니다. 각 세입자의 의무는 전체 시설 중 각 세입자가 차지하는 비율을 결정하여 계산됩니다. 따라서 시설의 20 %를 점유하는 세입자는 증가분의 20 %를 지불합니다.

기본 순 임대의 변형에는 '더블 넷'및 '트리플 넷'임대가 포함됩니다. 이중 망 임대에서 세입자는 추가 된 보험료와 세금 인상에 대한 책임이 있습니다. 트리플 넷리스에서 세입자는 보험료, 세금 인상, 과 건물, 주차장 및 임차인이 사용하는 기타 구역의 유지 보수 및 / 또는 수리와 관련된 비용. 트리플 넷 임대는 명백한 이유로 집주인에게 인기가 있습니다. 소기업 소유주는 이러한 조치로 인해 집주인이 비용을 직접 부담해야 할 때보 다 이러한 영역에서 유지 관리에 덜주의를 기울이는 경우가 있다는 점에 유의해야합니다.

퍼센트 임대

이 합의는 세입자가 기본 임대료 및 / 또는 임차인의 총 수입의 일정 비율을 지불하도록 요구합니다. 일부 계약에서 10 ~ 12 %까지 높은이 비율은 연간, 반기 또는 분기별로 지급됩니다 (그러나 일부 쇼핑몰 및 쇼핑 센터에서는 더 자주 지불해야 함). 이 배열은 탐욕스러운 소매 지역에 부동산을 보유한 임대인들이 선호하는 것입니다. 임차인은 덜 호의적이지만 수요와 공급의 법칙은 종종 바람직한 부동산 소유자가 그것을 주장 할 수있게합니다. 중소기업 소유자는 계약에서 '총 수익'으로 정의하는 내용을 완전히 이해해야합니다. Fred Steingold는 다음과 같이 썼습니다. 소규모 비즈니스 시작 및 운영을위한 법률 가이드 . '사업 유형에 따라 특정 항목은 임대료 비율이 결정되기 전에 총 판매액에서 공제되어야합니다. 다음은 몇 가지 가능성입니다.

반품 된 상품
배송 및 설치 비용
자판기 판매
환불 가능한 예금
카탈로그 또는 우편 주문 판매
판매 세

요컨대, 임대하는 위치에서 판매를 과장하는 모든 항목을 임대에서 제외해야합니다. '

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임대의 장단점

중소기업청 (SBA)은 소기업 소유주에게 부동산 임대 또는 구매 여부를 결정할 때 다양한 요인을 고려하도록 조언합니다. 이러한 고려 사항은 다음과 같습니다.

운영 요구 사항-향후 몇 년 동안 비즈니스 운영 요구 사항이 크게 변경 될 것으로 예상되는 경우 비즈니스를보다 쉽게 이동할 수 있으므로리스가 선호 될 것입니다.
자본 공급 및 자본 요구-리스는 다른 운영 요구 (광고, 생산, 장비, 급여 등)를 위해 소기업 자본의 더 많은 비율을 확보합니다. 사업체에 여분의 현금이 많지 않고 소규모 사업체가 거의 없다면 임대가 더 현명한 선택 일 수 있습니다. 이것이 아마도 소규모 회사가 임대하는 가장 큰 이유 일 것입니다.
융자 및 지불 유연성-일반적으로 부동산을 구입하는 것보다 임대를위한 융자를 확보하는 것이 더 쉽습니다. 또한리스는 대출보다 더 긴 기간에 걸쳐 분산 될 수 있으며 현금 흐름 변동을 보상하도록 구성 할 수 있습니다 (후자는 계절적 비즈니스에 중요한 요소가 될 수 있음).
재판매 가치 — 부동산 가치가 증가 할 가능성이 있습니까? 그렇다면 얼마입니까? 많은 소기업 소유주는 자산이 장기적인 투자 가치가 있다고 판단 할 경우 상당한 부채가 발생하더라도 임대보다는 구매를 선택합니다.
장비 — 많은 임대 계약에는 임차인에게 장비 업그레이드 및 / 또는 유지 관리 측면에서 향상된 유연성을 제공하는 규정이 포함되어 있습니다.
세금-부동산 소유자는 세입자에게 공개되지 않은 감가 상각 및 투자 세금 공제와 같은 세금 혜택을 누립니다.

기타 임대 조건

또한 계약의 전반적인 수용도에 큰 영향을 미칠 수있는 임대 계약의 다른 요소가 있습니다. 임대 계약의 세부 사항은 매우 다를 수 있습니다. Steingold는 '이론상 모든 임대 조건은 협상 가능합니다. 그러나 얼마나 협상 할 수 있는지는 경제 상황에 따라 다릅니다. 바람직한 부동산이 귀하의 도시에서 만실에 가까워지면 임대인이 가격이나 기타 주요 임대 조건에 대해 귀하와 협상하지 않을 수 있습니다. 반면에 상업 공간이 과도하게 건설 된 국가의 많은 지역에서 임대인은 빈 공간을 채우기 위해 소규모 사업체와 흥정하기를 열망합니다. '

임차 시설 개량비

임대는 일반적으로 부동산에 수행해야하는 모든 리모델링을 포함하고 비용을 지불 할 사람을 지정합니다. 이러한 작업의 대부분은 '임대 개선'범주에 속합니다 : 카펫, 단열재, 배관 및 전기 배선, 조명, 창문, 천장 타일, 스프링클러 및 보안 시스템, 난방 및 에어컨 시스템. 임대시에는 각 개선 사항과 개선시기를 명시해야합니다 (이상적으로는 입주 전). 임대 기간이 길고 / 또는 차지하는 공간이 상당하고 개선이 본질적으로 일반적인 경우 임대인은 그러한 개선을 더 기꺼이 할 것입니다. 그러나 Steingold가 언급했듯이 '[중소기업 소유주]가 사진 랩이나 댄스 스튜디오를 운영하는 등 특별한 요구 사항이 있고 암실이나 나무 바닥이 대부분의 미래 세입자에게 제한된 가치가있는 경우, 집주인이 개선 비용을 기꺼이 부담 할 것이라고 기대하지 마십시오. 집주인은 당신이 떠난 후 공간을 리모델링하는 비용을 충당하기 위해 당신에게 무언가를 청구 할 수도 있습니다. ' 일부 임대는 세입자가 특정 지침 및 제한 사항을 준수하는 경우 스스로 개선 할 수있는 옵션을 제공합니다.

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임대 기간

소기업 소유주가 미래에 대한 명확한 그림을 가지고 있지 않는 한 세입자와 집주인 간의 협상은 종종 임대 기간 문제에 걸림돌이됩니다. 임대인은 일반적으로 장기 임대를 원하고 임차인은 갱신 권한이있는 단기 임대를 원합니다. 일반적으로 소기업 소유주는 중간 범위의 임대를 확보하려고합니다. 1 년 미만의 임대는 원하는 것보다 더 취약하게 만들 수 있지만, 특히 비즈니스가 새롭고 입증되지 않은 경우 다년 기간도 위험 할 수 있습니다. 일반적인 타협은 계약에 '옵션 조항'을 포함하여 임차인이 원래 임대 기간이 끝날 때 원하는 경우 머물 수 있도록하는 것입니다.

독점

많은 중소기업 소유주는 자신이 서명하는 모든 임대 계약에 일반적으로 '독점 조항'이라고 알려진 내용이 포함되어 있다고 합리적으로 주장합니다. 이 조항은 임차인에게 자신의 제품 또는 서비스를 부동산에서 판매 할 수있는 독점적 권리를 제공하며, 임차인은 다른 임차인에 의한 그러한 판매를 막아야합니다.

보험

집주인은 1) 임차인이 임대 부동산에 피해를 입히거나 2) 고객 또는 다른 사람이 구내에서 부상을 입을 경우 임차인에게 보험에 가입하도록 요청하는 경우가 많습니다. 임대 공간이 사무실 용도로만 사용되는 경우 이러한 조항이 없을 수 있습니다. 임차인이 보험을 요구할 때 집주인이 수시로 금액을 정합니다.

구내 사용

쇼핑 센터 / 스트립 몰 집주인은 일반적으로 임대중인 건물의 승인 된 용도에 대한 구체적인 세부 정보를 제공하는 임대 계약서에 언어를 포함합니다. 이러한 규정은 종종 다른 세입자의 사업을 보호하는 데 사용됩니다. 예를 들어, 이전에 조용한 스포츠 기념품 가게를 운영했던 이웃이 장비를 바꾸고 문신 가게를 열기로 결정하면 스트립 몰의 카페 주인은 매우 불행 할 수 있습니다.

또한 임대 계약은 임대인과 임차인 모두에게 관심있는 다른 많은 문제에 대한 규정과 규정을 제공합니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

간판 (세입자 광고 간판의 크기, 스타일 및 밝기를 규제)
다양한 구역 법, 허가 및 공간 사용 제한 준수
기타 지역, 주 및 연방법 준수
임대 전대 또는 양도
임대하는 공간의 정의
보증금
임대 공간에 들어갈 수있는 집주인의 권리
재배치 (집주인이 이웃 세입자에 의한 리모델링 또는 확장으로 인해 세입자를 다른 공간으로 이전)
기본 조항
영업 시간
자연적 원인으로 인한 손상 또는 파괴 사건
수리
면책 조항
포기 (임차인이 완전히 포기하거나 운영 시간 단축 등을 통해)
비난 (도시, 카운티, 주 또는 연방 정부가 도로, 통행권 또는 유틸리티 지역권과 같은 기타 용도로 재산의 전부 또는 일부를 차지하는 경우)
구제 조항 (토네이도, 폭동, 전쟁, 홍수, 가뭄 등 재앙적인 발전이있는 경우)
Cotenancy 조항 (앵커 스토어가 문을 닫거나 이사하는 경우 사업주가 임대를 파기 할 수 있음)
회수 조항 (취소 조항이라고도하며 임차인이 최소 임대료 요건을 충족 할 수없는 경우 임대인이 계약 위반으로 임차인을 퇴거시킬 수 있음)

기존 건물과 계획된 건물 중에서 선택

대부분의 신생 기업은 기존 시설로 이동합니다. 그렇게 할 수있는 수단을 가진 많은 중소기업 소유주는 기능이나 명성을 위해 새로운 시설을 선택하고 시설이 아직 계획 단계에있는 동안 임대를받습니다. 현명한 중소기업 소유자는 결정하기 전에 두 가지 선택의 잠재적 인 이점과 단점을 고려할 것입니다. Wadman Daly는 '기존 건물에 임대하는 것은 임차인에게 새로운 공간이 점유 될 때 다른 시설 옵션보다 더 많은 [장소에 대한 지식]을 제공합니다. 직장 재배치 . '다른 어떤 상황보다도 [임대인]은 여러 경쟁 위치에서 시설과 제안 된 임대 조건을 면밀히 검사 할 수있는 위치에 있습니다. 그러나 기존 건물의 임대 특성은 임대 또는 시설의 잠재적 변수에 대한 최소 세입자 통제를 의미합니다. 임대료, 유지 보수 및 에스컬레이션 비용, 유틸리티 및 건물 기능은 고정되어 있거나 상대적으로 협상 할 수 없습니다. 집주인은 감축 및 마감 처리 조항이 다를 수 있지만 건물 및 기계 시스템과 같은 기본 가격 구조는 변경되지 않습니다. 물론이 옵션에 대한 투자자 영향은 없습니다. '

그러나 Daly는 계획된 건물의 임대에는 매력적인 기능과 불확실성이 자체적으로 혼합되어 있다고 경고합니다. '[계획된 건물의] 건물 기능은 새롭고 최신이며 최소한 세입자에게 조정할 수 있습니다. 필요한 것. 임대가 개발자에게 충분히 중요하다면 신분증, 주차, 보안, 건물 내 주요 위치 등에 대한 특별 요청과 관련하여 약간의주의를받을 수 있습니다. ' 그럼에도 불구하고 소기업 소유주는 건물이 계획 단계에있을 때 건물의 최종 외관과 유용성 및 비용이 보이지 않고 테스트되지 않은 상태로 남아 있기 때문에 이러한 임대에 접근 할 때주의해야합니다. 댈리는``제안 된 임대료는 유사한 장점을 가진 비슷한 프로젝트의 관점에서 검토되어야합니다. '주차, 공조 시스템, 보안, 유지 보수 등과 같이 덜 분명한 기능에 대한 설명은 명확하고 완전해야합니다. 제안을 한 개발자의 실적을주의 깊게 조사해야합니다. 요청한 임대료로 품질 건설 이력이 있습니까, 아니면 빠른 재판매를위한 빌드 중 하나가 있습니까? 좋은 유지 보수 또는 무관심으로 명성이 있습니까? 임대 규모 또는 제안 된 임차 기간에 관계없이 이러한 질문과 관련 질문을 조사해야합니다. '

기업으로서의 부동산 임대

부동산을 사고, 소유하고, 임대하는 것도 일반적인 소기업 관행입니다. 부부가 주택을 판매하는 데 어려움을 겪고 대신 임대하기로 선택할 때 적당히 시작될 수 있습니다. 그런 다음 얻은 경험을 바탕으로 다른 자산을 구입, 복원 및 임대하여 활동 비즈니스를 확장합니다. 이제는 임대인이 된 소기업 소유주는 위에서 이미 언급 한 임대인에게 유리한 원칙을 따릅니다. 상업용 부동산을 임대하는 것은 때때로 그러한 벤처의 시작이며 때로는 정점입니다. 대부분의리스 기본은 잘 정립되고 전통적이지만 이러한 부동산을 마케팅하는 데있어 혁신은 여전히 가능합니다. Brandice Armstrong에 의해보고 된 예는 저널 기록 (오클라호마 시티). 암스트롱은 오클라호마 시티 부부가 상업용 건물을리스하는 데있어 주택 및 상업용리스에 종사하는 성공에 대해 씁니다. 소유자는 상업 분야에서 거의 알려지지 않은 '오픈 하우스'를 개최하겠다는 아이디어를 얻었습니다. 그들은 다과와 문 상을 제공했습니다. 그들은 즉시 14 개의 의미있는 단서를 얻었다.